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Schweizer Wirtschaft im Abwärtssog   

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SMI nimmt das Allzeithoch ins Visier

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14.01.2015

Grundstückgewinnsteuer, Ersatzbeschaffung Wohnliegenschaft, Selbstnutzung

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Ein Steueraufschub gemäss Art. 132 Abs. 1 Bst. f StG infolge Ersatzbeschaffung steht nur zu, wenn die verkaufte Wohnliegenschaft dauernd und ausschliesslich selbst genutzt worden war; sie muss mithin den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gebildet haben. Das Überlassen des Hauses an die beiden erwachsenen Söhne reicht nicht, um die Voraussetzung der dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung zu erfüllen. Der Begriff der dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft des Veräusserers ist restriktiv auszulegen. Der Aufschub der Besteuerung gilt dabei nur für den erzielten Gewinn aus der Veräusserung einer Wohnliegenschaft, die den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen darstellt. Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung bedeutet, dass das veräusserte Grundstück durch die steuerpflichtige Person selbst an ihrem Wohnsitz zu Wohnzwecken genutzt wurde. Der Steuerpflichtige muss mit anderen Worten am Ort der alten und neuen Liegenschaft seinen Wohnsitz haben bzw. gehabt haben.

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, 21.01.2014, SGE 2014 Nr. 3

Ermessensveranlagung, nicht erklärbare Vermögenszunahme, rechtliches Gehör
Eine Ermessensveranlagung kann nicht nur vorgenommen werden, wenn der Steuerpflichtige seiner Pflicht, die Steuerbehörde zu informieren, nicht nachkommt, sondern auch dann, wenn die von ihm gelieferten Angaben ungenügend sind, ungeachtet, ob ihm die mangelhaften Auskünfte über seine Verhältnisse zurechenbar sind. Entscheidend ist, dass der Sachverhalt nicht abklärbar und daher ungewiss ist. Auch bei einer Ermessensveranlagung müssen alle Abklärungen getroffen werden, die sich aufgrund der Aktenlage aufdrängen und ohne grossen Aufwand durchführbar sind. Das Gesetz verlangt für die Vornahme der Ermessensveranlagung, dass der Steuerpflichtige zur gehörigen Erfüllung seiner Verfahrenspflichten gemahnt worden ist. Unterbleibt die Mahnung, liegt darin eine gegen Art. 29 Art. 2 BV verstossende Gehörsverweigerung; die darauf gestützte Ermessensveranlagung ist dementsprechend fehlerhaft. Unerheblich ist, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige – trotz Mahnung – die Entstehung und Entwicklung der Vermögenszunahme nicht belegen konnte oder wollte. Für die Vornahme einer Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen genügt es, dass die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden können. Von der Steuerbehörde kann nicht die Durchführung allzu eingehender Untersuchungen und Abklärungen verlangt werden, besonders wenn sie nicht über beweiskräftige Unterlagen verfügt. Die Steuerbehörde hat eine vorsichtige Schätzung vorzunehmen, ohne allerdings dazu verpflichtet zu sein, bei der durch das Verfahren des Steuerpflichtigen bedingten Ermessensbetätigung im Zweifelsfall die für diesen günstigere Annahme zu treffen. Es soll vermieden werden, dass derjenige Steuerpflichtige, der für die Möglichkeit der Nachprüfung der von ihm erklärten Verhältnisse Sorge getragen hat, höhere Steuern zu bezahlen hat als derjenige, bei dem eine solche Nachprüfung aus von ihm zu vertretenden Gründen unmöglich ist; die Verletzung von Verfahrenspflichten darf sich nicht lohnen.

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, 18.03.2014, SGE 2014 Nr. 8

Aufwendungen für die Behebung von Mängeln bei einem Neubau gelten nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten
Nach Art. 44 Abs. StG und Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Grundstücken, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut getätigt werden müssen (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten sind Aufwendungen zur Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand und setzen begrifflich bestehende Bauten und Anlagen voraus. Unterhaltskosten sind somit all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat. Demnach können bei Neubauten die Auslagen nie als Unterhaltskosten abgezogen werden. Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche sind bei der Einkommenssteuer nicht abzugfähig. Während Unterhaltkosten der Erhaltung bereits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwendungen zusätzliche neue Werte geschaffen. Wertvermehrenden Charakter haben alle Aufwendungen, die ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen. Massgebend ist dabei aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine Wertsteigerung erfahren hat. Die Aufwendungen für dauernde Grundstückverbesserungen umfassen auch die Kosten einer zunächst mangelhaften Einrichtung, die nachträglich mit weiteren Kosten verbessert oder ausgewechselt werden muss. Muss also kurz nach der Fertigstellung eines Gebäudes eine Sanierung vorgenommen werden, handelt es sich bei diesen Sanierungskosten nicht um Unterhaltskosten; diese Kosten stehen vielmehr in kausalem Zusammenhang mit der Gebäudeerstellung. Nicht abzugsfähig sind daher die aus der Korrektur eines verdeckten Mangels sich ergebenden Aufwendungen. Sie stellen aufgrund des objektiven Nutzungswertprinzips Wertvermehrungen dar. Bei den verdeckten Mängeln handelt es sich um eine Erscheinung, welche insbesondere bei Bauarbeiten an kurz vorher entstandenen Liegenschaften auftritt. Solche verborgenen Missstände sind beispielsweise Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeitsschäden, durch Grundwasser verursachte Geländeverschiebungen usw. Steuerrechtlich erleidet der Käufer einen Vermögensverlust, welcher nicht durch Unterhaltskosten erfolgswirksam berücksichtigt werden kann.

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, 20.05.2014, SGE 2014 Nr. 11

Download PDF: 23_v02_2015



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